Việc đầu tư nước ngoài đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế của một quốc gia. Tại Việt Nam, Luật Đất Đai 2024 đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Bài viết này sẽ phân tích và giải đáp về khả năng doanh nghiệp này nhận chuyển quyền sử dụng đất dưới ánh sáng của Luật Đất Đai 2024. Trong trường hợp bạn cần tư vấn, vui lòng liên hệ với Apolo Lawyers qua email contact@apolo.com.vn hoặc đường dây nóng: (+84) 903 419 479 để được tư vấn nhanh nhất.

1. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật cũ.

Trước khi Luật Đất Đai 2024 được ban hành, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn khác. Theo các quy định cũ, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được cấp quyền sử dụng đất theo các hình thức như cho thuê đất, mua đất để thực hiện dự án đầu tư, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn có những hạn chế và điều kiện cụ thể, phụ thuộc vào từng loại hình đầu tư và vùng đất cụ thể. Theo đó căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 169 Luật Đất Đai 2013 quy định về nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 169: Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

...

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung”

2. Những thay đổi quan trọng về quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật Đất Đai 2024

Luật Đất Đai 2024 đã có những điều chỉnh đáng chú ý nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc sử dụng đất, đặc biệt là trong việc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể tại Điều 28 Luật Đất Đai 2024 đã quy định cụ thể các đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

"Điều 28: Nhận quyền sử dụng đất
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
d) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
đ) Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
e) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;"