Luật đất đai luôn là một trong những lĩnh vực pháp lý quan trọng nhất mà mọi người, đặc biệt là những người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cần phải hiểu rõ để bảo vệ quyền lợi pháp lý của mình. Việc áp dụng và tuân thủ đúng các quy định của Luật Đất Đai 2024 là cực kỳ quan trọng để tránh các tranh chấp pháp lý và đảm bảo sự an toàn pháp lý trong các giao dịch liên quan đến bất động sản. Trong trường hợp bạn cần tư vấn, vui lòng liên hệ với Apolo Lawyers qua email contact@apolo.com.vn hoặc đường dây nóng: (+84) 903 419 479 để được tư vấn nhanh nhất.

1. Luật Đất Đai 2024 và những thay đổi quan trọng liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Luật Đất Đai 2024 là nỗ lực hội nhập quốc tế của Việt Nam trong việc cải cách hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cá nhân và tổ chức trong giao dịch bất động sản. Đặc biệt, đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, Luật Đất Đai 2024 đã có những quy định được giữa nguyên và đổi mới để đảm bảo và gia tăng quyền, lợi ích cho người gốc Việt Nam đang định cư ở nước ngoài.
Theo Điều 43 Quy định về quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định này được giữa nguyên và không có nhiều sự thay đổi so với Luật đất đai 2013, cụ thể:

Tại Điều 43 quy định:
“ 1. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 của Luật này.
2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 của Luật này;
b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 34 của Luật này.”

So với quy định tại Điều 185 Luật đất đai 2013, Luật đất đai 2024 đã thể hiện rõ đối tượng đang được hướng đến là Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, điều này góp phần tạo điều kiện cũng như gia tăng khả năng tiếp cần với quyền được sở hữu đất đai cho người gốc Việt nam định cư ở nước ngoài.

Những điểm mới về đất đai mà người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cần lưu ý theo quy định của Luật Đất Đai 2024

Hay theo Điều 44 Luật Đất Đai 2024, quy định về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam cần lưu ý

“Điều 44. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
1. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;
b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
c) Chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật này;
d) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận thừa kế;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 37 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người khác trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo Luật Đất Đai 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền được phép sở hữu đất đai ở Việt Nam theo các hình thức như: mua bán, thừa kế, cho thuê,... Tuy nhiên, họ cần tuân thủ các quy định về quyền sở hữu và phạm vi sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Như vậy, so với quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật mới đã có sự sửa đổi và bổ sung một số nội dung sau:
Thứ nhất, cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam, ngoài ra họ còn có quyền sử dụng đất ở do được nhận chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở
Thứ hai, Cho phép chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được nhắc phía trên).

Đối với vấn đề xác định quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nên cần có sự tư vấn luật đất đai của người có chuyên môn cao như Luật sư để biết được quyền và nghĩa vụ của mình đến đâu, có như vậy mới đảm bảo được đầy đủ quyền và lợi ích của mình trong các giao dịch.

2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia trực tiếp vào các giao dịch bất động sản và thực hiện dự án đầu tư.

3. Tư vấn Luật đất đai năm 2024 cho Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài