Call us: (028) 66.701.709 | Hotline: 0903.419.479

Ngôn ngữ

englishEnglish / VietnamTiếng Việt

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và những điều cần lưu ý

Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng. Doanh nghiệp cần phải huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở trước thời điểm xây dựng hoàn thành, hoặc thế chấp dự án xây dựng nhằm huy động vốn cho việc đầu tư dự án đó. Từ đó tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.

Bài viết dưới đây của Công ty Luật Apolo Lawyers sẽ giúp cho Quý khách có cái nhìn khách quan về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và những điều cần lưu ý. Quý khách hàng vui lòng liên hệ đến Hotline 0903.419.479 để được Công ty Luật Apolo Lawyers hỗ trợ tốt nhất. 

1. Thế nào là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 được định nghĩa như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Điều này có nghĩa là khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó các bên thoả thuận với nhau bằng văn bản, bên bán bàn giao quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng nhà ở cho bên mua khi nhà ở được xây dựng hoàn thành và bên mua thanh toán tiền cho bên bán.

2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai

Đối tượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải nhà ở mà là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (bản chất người mua thế chỗ người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu đầu tư).

Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai gồm 2 loại:

  • Nhà đang xây;
  • Nhà đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa được nghiệm thu để cấp phép đưa vào sử dụng.

Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

  • Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
  • Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
  • Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà.

dich-vu-luat-su-apolo-lawyers

3. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng có các nội dung chính sau đây:

  • Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
  • Thông tin về nhà ở giao dịch;
  • Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
  • Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán nhà ở;
  • Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, nhà mới mới;
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên;
  • Cam kết của các bên;
  • Các thỏa thuận khác;
  • Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
  • Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
  • Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Lưu ý: Đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.

4. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo những văn bản này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các trường hợp sau:

a. Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Theo quy định Điều 19 Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ thể là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải công chứng, chứng thực. Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

b. Đối tượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc trường hợp nêu trên

Trường hợp này, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng mua bán phải có công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi các bên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng là:

  • Trường hợp mua bán nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở và nhận bàn giao nhà.
  • Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền cho đủ đầu tư.
  • Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như sau: Căn cứ khoản 5 điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

dich-vu-luat-su-apolo-lawyers

6. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Vì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán nhà ở nên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do các bên thoả thuận và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (nếu các bên có nhu cầu vẫn có thể thực hiện công chứng, chứng thực) như:

  • Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
  • Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

7. Luật sư tư vấn các vấn đề pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Với kinh nghiệm, được đào tạo bài bản về chuyên môn Luật sư sẽ căn cứ vào tình hình cụ thể của bạn để đưa ra lời khuyên hợp lý khi Quý khách hàng thuộc một trong các chủ đề liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Công ty Luật Apolo Lawyers cung cấp một số hoạt động pháp lý có liên quan như sau:

  • Tư vấn chi tiết, giải thích cụ thể quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
  • Hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục mua nhà ở hình thành trong tương lai;
  • Hỗ trợ giải quyết khi có tranh chấp phát sinh;
  • Dự liệu các rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai;
  • Đại diện cho khách hàng thực hiện các thủ tục pháp lý thông qua ủy quyền;
  • Tham gia tố tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa.

Nếu có khó khăn, thắc mắc về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và những điều cần lưu ý. Cũng như các vấn đề khác Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Công ty Luật Apolo Lawyers qua email contact@apolo.com.vn hoặc Hotline - 0903.419.479 để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất.

Chúng tôi luôn cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp với chất lượng vượt trội. Thông tin của khách hàng được chúng tôi bảo mật tuyệt đối. Và điều quan trọng mang đến sự thành công cho chúng tôi là chúng tôi luôn mang đến cho khách hàng sự an tâm và lợi ích tối đa trong từng vụ việc.

>>> Xem thêm: Người nước ngoài có được mua nhà ở trong các dự án tại Việt Nam

>>> Xem thêm: Giấy vay tiền viết tay có hợp pháp không?

 

APOLO LAWYERS

 

Luật sư tư vấn pháp luật Lao động

Dịch vụ Luật sư đại diện tham gia tố tụng

Dịch vụ đăng ký bảo hộ nhãn hiệu hàng hóa

Dịch vụ thành lập doanh nghiệp tại Sài Gòn

Tư vấn ly hôn trọn gói tại Thành phố Hồ Chí Minh

Đăng ký nhận tin

Đăng ký nhận bản tin ngay hôm nay để nhận được những thông tin mới nhất từ CÔNG TY LUẬT APOLO LAWYERS

phone-icon